入居率で悩むアパート・マンションやビルの賃貸物件のオーナー様、思い当たることありませんか？
最近は空室になったら、半年以上入居が無いということも当たり前。以前は春や秋などは引っ越しシーズンとして入居してくる人も多かったのに。やはり打開策として家賃の値下げなどの対策をするしかないのか。
人口減少により、需要と供給のバランスが不安定な現状
人が生活していく中で基本的に必要とされる「衣・食・住」。いずれも小子化に伴う人口減少が結果として、それを必要とする年齢層の数は当然、年々減っていきます。日本では数十年前から少子化による人口減少は取り沙汰されていましたが、それが近年現実となり、「住」を対象に見ても、地域の物件に対しての必要人口数が足りてないのが実状だと感じます。
借り手側が選ぶ魅力的な建物
戦後から急激な経済成長を続けてきた日本の住環境は常に向上し、今では高気密・高断熱、高機能な住宅設備や各部屋に空調装備を常設するのが当たり前になっています。日本の住宅の基本寿命が30年という統計から見ると、その築年数に近い建物は借り手には古い建物に感じます。借り手側が選択する物件は高機能で、さまざまな住宅設備が整い、外観がきれいな築年数を感じさせない物件が入居へと繋がっています。
外装リフォームは大きなメリットを生む最適の解決方法です！
退去後のほとんどの場合は空室物件として案内する前に、壁紙や床の張替えや室内のクリーニング、設備の交換などを行います。
場合によっては今まで使い勝手に不自由していた箇所などは改装・改修し室内の見た目は抜群に良くなります。ですが建物そのものは年数が経ち、老朽化してくると室内をいくら改装・改修しても建物イメージはこれからの借り手側に対して良いイメージを与えません。
やはり見た目というのは重要で、数多くある空き物件の中でも清潔感のある目立つ印象はかなり大事になります。
物件を探す人ほとんどの方は、きれいに清掃などの手が行き届き、清潔なイメージを与える物件が圧倒的に好まれています。
オーナー様、賃貸物件であれば利回りを気にして当然です。
実は空室率を軽減し入居率を増加させ、収益率と利回りを以前のように回復させる解決策こそ外装リフォームなのです。新築直後は建物が新しいので表面利回りが良く、実質利回りも想定の範囲として考えられますが、築年数が経ち建物が古くなると空室率が増加するため、早めの対策が必要になります。外装リフォームは経年によって古くなった建物を新たに蘇らせると共に入居率増加に繋げます。さらに建物の必要経費として原状回復目的の外壁塗装や屋根塗装は修繕費として計上できますので税金面でも助かります。
表面利回り＝（年間家賃収入÷物件価格）×100
実質利回り＝（年間家賃収入÷年間支出）÷物件価格×100
清潔感のある、きれいな建物はご近所への安心感と好感を与えます。
賃貸物件の価値は、立地や環境、交通機関や近隣への利便性などによって決まります。同じ家賃でも、借り手側は物件の条件によって気変わりします。たとえば立地や家賃など借り手側の条件に見合う場合、最後の決め手となるのは建物の条件になります。部屋には納得の場合であっても建物外観や共用部分の廊下や階段など、下見の段階でそれらを借り手側が吟味し、契約するかどうかを思案しています。借り手側は少しでも快適で住み心地の良い建物を選びたいと思うものです。さらにきれいな外観にすることでご近所への印象も変わりお付き合いしていく中で安心感と好感を与えます。
賃料の維持は資産価値の維持
建物は定期的にメンテナンスすることが大切です。外壁は特にチョーキング現象や錆などが目立つと印象が非常に悪く見えます。印象が悪くなると建物としての資産価値も低くなり、賃貸物件としては致命的な打撃になります。年月が経過した建物でもしっかりとした定期的なメンテナンスを行い、資産価値を下げない取り組みをすることで空室率が低い建物を長く維持することができます。 建物の原状回復のための外壁塗装や屋根塗装は修繕費として必要経費に計上できます。またベランダやバルコニー、陸屋根の防水工事やシーリングの打ち替えなどもその対象となります。従来の塗料から耐用年数や遮熱・断熱などの効果のある塗料を使用した場合には資産価値が増したと判断されることもあります。ですが従来の塗料を使用した場合の額が修繕費として認められ差額は資本的支出として減価償却の対象になります。
新たな機能や価値は外壁塗装や屋根塗装で付与できます。
実は最近の塗料は過去の塗料と比べ格段に進化しています。四季がある日本では季節ごとに環境が変わるため、それに対応する必要がありました。今では夏場の室温を下げる効果の遮熱塗料、冬には暖かさを維持する断熱塗料などが一般的になりました。このような塗料は入居者様が使用されるエアコンやヒーターといった光熱費に寄与することで建物の価値観が良くなります。環境にも対応しており都市部などのヒートアイランド現象などの抑止にも効果があり、イメージアップにも繋がります。
犯罪の抑止や地域の安全性は清潔感があるきれいな外観が大きく寄与します。
海外では街中でごみなどをポイ捨てすると罰せられることで、街中の景観へかなりの効果を表していますが、日本ではまだまだそこまで行き届いていません。
ですが日本では清掃の習慣が根付いており、地域によっては日頃より清掃を心掛けていることで、閑静で住みやすくきれいな建物が並ぶ安心な地域として人気があります。こういった地域では犯罪も減少するので女性の一人暮らしも可能ですし、小さなお子様のいるご家庭でも安心して生活できます。
工事中も普段通り問題なく安心して生活できます。
賃貸物件の入居者層は地域によって異なります。「学生や若者中心」「男性・女性が多い」「ファミリー向け」といった、それぞれの賃貸物件の雰囲気に合わせた色選びが重要です。塗り替え後をイメージできるカラーシミュレーションをご用意しておりますので是非ご活用下さい。
近隣や街のカラー・入居者層に合わせた塗り替えをご提案致します！
外壁塗装や屋根塗装は外周りの工事になりますので、室内で普段通り生活されても何も問題はありません。ただし建物によっては出入りの時の歩行制限や洗濯物などが屋外に干せないなどは多少制限させていただく場合があります。
歩行や通行、駐車場などの誘導は弊社にてしっかりと管理させていただきますのでご安心下さい。
マンションやビルにおすすめの塗料とは？
マンションやビルにおすすめの塗料は、短期間で再び塗装が必要になる安いものではなく、費用は高くても長期的にみてコストを安く抑えられる耐久性が高いものがオススメです。
耐久性が高い塗料には、安い価格順、かつ耐用年数の短い順に、「ラジカル系塗料」「フッ素系塗料」「無機系塗料」という3種類があります。つまり、耐久性が高い塗料のなかでもラジカル系塗料は比較的安く、フッ素系塗料は中間の価格、無機系塗料は最高級となります。
それでは、それぞれの特徴について紹介していきましょう。特徴や予算に合わせて使用する塗料を選んでください。
ラジカル系塗料
塗装の表面に紫外線があたると、「ラジカル」という劣化の原因となる成分が発生します。ラジカル系塗料はこのラジカルの発生を抑制する働きをもっているため、10～15年の耐久性が期待できます。
フッ素系塗料
フッ素系塗料にはフッ素が含まれているので、表面がツルツルとしているのが特徴です。そのため汚れが付着しにくく、頑丈な被膜によって15～20年の耐久性があります。
無機系塗料
無機系塗料は数ある塗料のなかでも最高級です。その分20～30年というきわめて高い耐久性があります。また燃えにくいという不燃性をもっているため、万が一火事が起きても燃え広がりにくいという特徴をもっています。
現在ご入居の方、ご近所へのご配慮・ご挨拶もお任せ下さい。
お付き合いは小さなご縁から生まれます。その小さなご縁を大切に、これからのさまざまな出会いやお付き合いに少しでもお力添えが出来ますように、しっかりとしたご配慮・ご挨拶を致します。
地域一番の塗装専門店を目指します！！
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